“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”是中国中心城市房价的逻辑。它告诉我们，把脉一个城市的房价走势，政策、土地和人口是三个关键。那么，未来楼市走向是什么利物浦球员达波申超常发挥，助球队取胜追赶领头羊？未来几年，哪些城市房价最有上涨动力呢？
1
短期看政策
近一年多来，中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。
随着调控的层层深入，未来进入"四限"的城市或将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市，或面临调整风险。
以郑州为例，郑州自2016年10月2日起，对市内5区（含市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区）限购限售以来，各种调控不断升级。其利物浦球员达波申超常发挥，助球队取胜追赶领头羊他城市发布的调控政策也不在少数。
不仅如此，近期各地楼市调控更是频频发力，西安祭出“公告6条”，南昌则禁止卖房时用“名校”“学区房”等字眼宣传，长沙更是推出万套“定向限价房”力保刚需。
当全国533家银行，已经基本找不出9折房贷的时候，我们每个人都应该清楚，这到底意味着什么。
这还是首套房，对于二套来说，基准利率上调10%的基本都找不到，上调20%是新常态，最高的事实加息幅度甚至超过利物浦球员达波申超常发挥，助球队取胜追赶领头羊了50%。
这些政策告诉我们，中国中心城市的房价，短期内房价必须横盘。
数据来源利物浦球员达波申超常发挥，助球队取胜追赶领头羊：国家统计局
据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看，中心城市的房价基本都在高位小幅震荡，符合预期。
短期看政策已经被验证，接着看决定中期和长期的两个因素：土地与人口。
2
中期看土地
中期看土地，如果人口流入，你悟空体育还不供地，那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
截止2017年9月15日，全国50大热点土地出让城市合计土地出让金金额达到了2.13万亿，相比2016年同期的1.53万亿上涨了38.8%。
50大城市同期多卖地接近6000亿。
北京、杭州、南京、重庆，四个热点城市土地销售净额超过千亿。上海、武汉、苏州、郑州、天津、广州、合肥、佛山、济南、成都等城市卖地超过500亿。
全国有34个城市卖地超过200亿。刷新同期历史记录。
同比涨幅最明显的城市分别是：以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等。刷新历史同期记录。
从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。
三线城市的溢价率则有明显上升，包括沧州市、衢州市、佛山市、珠海市、嘉兴市、台州市、南昌市、漳州市、镇江市、滁州市等城市溢价率在热点城市中排名前十。
房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域拿地。
3
长期看人口
人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。
存量人口需求
通常来讲，本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。在常住人口中，工作人口的比例越高，对房地产需求的购买力越强。另外，在校小学生人数增速越快，说明该地区有持续的青壮年人口增长，对房地产的需求也会增大。因此，我们使用常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，以及小学生在校人数增速来衡量一个地区的房地产需求。
1
常住人口/户籍人口
本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的常住人口/户籍人口比例的均值，作为对比和考察的指标。得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区常住人口/户籍人口的比例具有明显的正相关关系。
具体来看：
本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。
房价涨幅与常住人口/户籍人口之间，拟合方程系数显著，拟合优度达0.46，说明二者存在紧密的相关性。如果我们将样本缩小至房价累积涨幅前十的大中城市（深圳、厦门、合肥、南京、上海、广州、北京而、杭州、郑州、武汉），发现方程的拟合优度进一步上升，高达0.76。说明房价累积涨幅越高的城市，二者的相关性更高。
2
工作人口/常住人口
常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的工作人口/常住人口比例的均值进行对比，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区工作人口/常住人口比例具有较为明显的正相关关系。
具体来看：
房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。
房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点利物浦球员达波申超常发挥，助球队取胜追赶领头羊；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。
3
小学生在校人数增速
小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。
选取35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间小学生的在校人数增速的均值进行对比，可知：房价的上涨幅度与该地区新增小学生在校人数增速正相关。
具体来看：
房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。
房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。
如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。
潜在人口流入需求
一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市的211大学数量+三甲医院数量进行对比，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。
具体来看，北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。
这些城市的房地产未来“最有潜力”？
根据上述分析，我们将七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：
我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。
其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：
再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。
最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。
最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。
根据凤凰新闻、21世纪经济报道、大伟看楼市等综合整理
. . .
标签： #利物浦球员达波申超常发挥 #助球队取胜追赶领头羊
评论列表