2月合肥首场大型土拍来袭
1320亩优质地下周上市出让
丨滨湖、高新、蜀山、庐阳成主角丨
丨多宗“巨无霸”地成为关注焦点丨
新一轮城市开发建设大幕正式拉开
丨这5大板块有望迎来大升值丨
聚焦2月合肥重磅土拍
2月合肥重磅土拍来袭！根据合肥土地网发布的公告：2月24日（周五）下午2点半，合肥暂定出让9宗地块，总出让面积1320.715亩，参考总价635828.769万元（合约63.58亿元）。
此次出让的9宗地块全部为市区地块。具体分布为：高新区2宗、蜀山区2宗、滨湖区3宗、庐阳区1宗、经开区1宗。
具体地块编号为：高新TF5-1、TF5-2号居住用地、高新TF4-1、TF4-2-1号居住用地、蜀山区W1611号居住用地、蜀山区W1613号居住（人才公寓）用地、滨湖区BH2016-20号商住用地、滨湖区BH2016-24号居住用地、滨湖区BH2016-25号商住用地、庐阳区N1614号居住用地、合经区2016-05号科研用地。
（2月24日上市居住（含以居住为主的商住）用地所在区域历史最高成交价一览表）
从地块出让信息中可以看到，2月24日土拍中居住类（含商住）地块共有7宗，居住人才公寓用地1宗，科研用地1宗。
从出让方式来看，蜀山区W1613号居住（人才公寓）用地为挂牌出让，其天津爆冷斩获胜利，挑战历史纪录！他8宗地均定为拍卖出让。
8大看点值得关注
1、春节之后合肥首场大型土拍。虽然2月8日合肥也成交了悟空体育3宗地块，但是均为挂牌成交的商业以及加油站用地，因此只能算是2月土市“试水”之战。而2月24日的土拍才算是年后合肥首场重磅土拍。
2、“巨无霸”地块扎堆上市。从具体出让地块来看，2月24日土拍中“巨无霸”地块扎堆上市。其中，单宗地块面积200亩以上的地块就有3宗，最大面积达266.93亩。非常难得。
3、高新、滨湖推最西地块。从地块出让位置来看，这一次滨湖区和高新区都推出了区域位置最靠西的地块，可以预见的是2017年合肥楼市即将诞生新阵地，新一轮刚需买房集聚地“呼之欲出”。
4、蜀山北楼市开始“沸腾”。相比于蜀山南和蜀山西来看，蜀山北楼市由于在售楼盘数量不多，因此一直没有太大的动静。但是随着蜀山227.1亩优质地的上市，2017年蜀山北注定“沸腾”，而且有望成为合肥又一个新的“富人区”。
5、庐阳再推“袖珍地”。作为老城区——庐阳区的供地量也不算大。2016年城区成交了多宗小面积宗地。2017年开局，依然是“袖珍地”打头阵，推出了庐阳工业园板块33.83亩居住地。
6、楼市或添1.6万套新房。剔除1宗科研用地、1宗人才公寓用地，2月24日出让的居住类（含商住）地块总面积1148.3025亩，按照平均容积率2.2以及1套房100平米来计算的话，随着这些地块上市，预计将为合肥楼市新添1.6万套新房。
7、土地“限价令”继续执行。根据合肥土地网发布的公告，2月24日合肥出让的7宗居住类地块全部“限价”出让，分3个拍卖阶段。分别为：举牌应价阶段、书面报价阶段、“摇号”阶段。
8、经开区终于推地了。2016年全年，经开区仅成交了2宗地块，供地量全市最低。不过看到这次推地的消息也别太激动，因为经开区推出的依然是科研用地，该区居住地1年多来依然“0”供应。
直击各区优质地块
2月24日合肥拍卖的重点地块位置在哪里？周边配套如何？土地价格红线是多少？下面跟着小编一起来看。
高新区最西地块诞生
刚需阵地呼之欲出
【高新区TF4-1、TF4-2-1号地块】
【占地面积：157.14亩】
该宗地位于高新区望江西路以北、候店路以东，东：鸡鸣山路道路绿线，南：望江西路道路绿线，西：候店路道路红线，北：用地界线。占地面积157.14亩，规划用途居住，容积率TF4-1≤2.2、TF4-2-1≤2.0，绿地率≥40%，建筑密度≤22%，参考地价550万元/亩，竞买保证金5亿元，增价幅度5万元。
【高新区TF5-1、TF5-2号地块】
【占地面积：209.5935亩】
该宗地位于高新区望江西路以北、将军岭路以东，东：候店路规划红线，南：河道绿线、规划支路道路红线，西：将军岭路道路绿线，北：云飞路道路红线。占地面积209.5935亩，规划用途居住，容积率TF5-1≤2.0，TF5-2≤2.2，绿地率≥40%，建筑密度≤22%，参考地价550万元/亩，竞买保证金6.5亿元，增价幅度5万元。
从位置上看，这是目前合肥高新区推出的位置最偏西的地块，也是高新区近年来首次一口气连推2宗“巨无霸”居住地。
地块现场实探
驱车沿着望江西路一路向西，路过大蜀山、路过蜀西湖、路过新七中，再向西驱车3.5公里左右就到了目的地——高新区TF4-1、TF4-2-1号地块、高新区TF5-1、TF5-2号地块。
这2宗地块位置相邻，中间隔了一条侯店路。从目前来看，侯店路刚刚成型，路况很差，目前正在修整中。
高新区TF4-1、TF4-2-1号地块位于望江西路和侯店路交口东北角，地块南边紧邻望江西路，西边紧邻侯店路，地块东边的鸡鸣山路目前尚未打通，地块北边目前还是一大片空地，未现明显道路。地块为净地，杂草丛生，地块上面有部分水塘。地势略高，也不平坦。
高新区TF5-1、TF5-2号地块位于望江西路和侯店路交口西北角，地块南边紧邻望江西路，东边紧邻侯店路，地块西边的将军岭路同样尚未打通，目前正在修建中，地块北边依然是大片空地。地块同样是净地，草木较多，有明显的水系。地块北边较为平坦，东西两侧地势较高。
值得一提的是，地块距离206国道仅有920米，望江西路往小庙方向道路正在封闭修建中，因此，高新区TF5-1、TF5-2号地块算是目前望江西路的“尽头”，车辆到此已经提醒需要掉头绕行。
从目前来看，这2宗地周边没有任何的基本生活配套，较为荒凉，人烟稀少。地块南边（望江西路以南）依然是一望无际的空地，地块东边距离最近的算是合肥新七中，但是距离也在3.5公里左右。
欲添5100套新房上市
高新区即将上市的2宗地总面积366.7335亩，按照平均容积率以及1套房100平米来计算的话，这2宗地入市后预计将为楼市新添5100套新房。
众所周知，高新区被称为是合肥的“新富人区”，拥有大蜀山、蜀西湖、北雁湖的生态资源，近年来所供应的地块多为低密度用地，区域内高端别墅盘林立，价格自然都不低。
从目前来看，高新区在售的毛坯高层住宅均价1.5万元/平米左右，精装高层1.65万元/平米左右，洋房价格在1.9万元/平米左右，别墅最高已达3万元/平米。
对于刚需来说，想要入驻高新区，购房压力可想而知。而从目前的供地计划来看，高新区TF4-1、TF4-2-1号地块、高新区TF5-1、TF5-2号地块所在的区域最有可能成为刚需买房新阵地。
区域发展潜力分析
业内人士分析，地块位置距离市区较远，周边道路设施处于建设中，配套较为缺失，片区发展潜力有待进一步提升。
但是随着地铁的建设、区域的西扩，地块仍然具备一定的开发价值，适合房企作为储备地块开发。而且地块面积较大，更适合长线开发，对资金量充足的开发企业来说还是不错的选择。
已规划4所学校。从出让要求来看，高新区TF5-1、TF5-2地块竞得人须按规划设计条件要求，配建一所15班幼儿园，高新区TF4-1、TF4-2-1号地块竞得人须按规划设计条件要求，配建一所12班幼儿园。另外，从合肥规划局发布的街坊规划来看，TF4-1、TF4-2-1号地块旁边还规划建设1所48班初中和1所36班小学。可以预见的是，未来这个片区内教育配套逐渐完善。
配建2000平米菜市场。根据合肥规划局公布的街坊规划，高新TF4-1-1号地块配建建筑面积不小于2000平米的菜市场，满足区域内基本生活需求。
合肥地铁4号线。根据规划，合肥市轨道交通4号线工程线路西端起于鸡鸣山路。合肥地铁4号线预计2020年12月通车试运营，届时这里的居民也将享受到地铁的福利。
据了解，地铁4号线将联系科学城、高新区、政务区、合肥南站、包河区中心，中途有六大换乘站。其中，伊宁路站与6号线换乘；刘湾路站与7、8号线换乘；祁门路站与3号线换乘；高铁站与1、5号线换乘；东二环站与2号线换乘；北二环站与3号线换乘。
有学校、有地铁、紧邻城市主干道——望江西路，这样来看的话，居住价值还可以，但是不可否认的是，位置确实算很偏了。但是，城市不断向外围拓展的大势已成，以前天津爆冷斩获胜利，挑战历史纪录！我们说航空新城太远了，但是如今上市的这些地块都比航空新城远，位置更偏西。或许只能说：没有最西地块，只有更西地块。
拍卖地价红线公布
根据合肥土地网发布的限价公告，高新区TF5-1、TF5-2号地块的拍卖成交总价红线为4515761822元。也就意味着该宗地的住宅楼面价不能超过16159元/㎡，单价不能超过2154.53万元/亩。
高新区TF4-1、TF4-2-1号地块的拍卖成交总价红线为3385633680元。也就意味着该宗地的住宅楼面价不能超过16159元/㎡，单价不能超过2154.53万元/亩。
蜀山北227亩“巨无霸”抢镜
售价或2万/㎡起步
从2月份的供地计划来看，蜀山区推出了2宗地块，总面积284.95亩。1宗为居住用地，面积227.1亩，另1宗为居住人才公寓用地，面积57.85亩。
其中，蜀山区W1611号地块位于蜀山区科学院路以东、玉镜路以北，占地面积227.1亩，规划用途居住，容积率A≤2.5,B、C、D均为≤1.2，参考地价400万元/亩，竞买保证金5亿元。
这是2016年以来，蜀山区推出的最大面积宗地，地块邻近董铺水库，可观大蜀山，生态环境非常优越，目前周边在售新房不多，仅有华润桃源里。根据容积率来看，不排除打造高端住宅的可能性。
地块现场实探
蜀山区W1611号地块位于大蜀山以北，地块东北方向为董铺水库，从大环境来看，自然景观资源丰富，坐享山水。从地块现状来看，该宗地已经是净地，但是上面林木较多，而且A、B、C、D地块之间并没有明显的界限，地块东北边还有大片土地等待出让。
从目前来看，距离蜀山区W1611号地块最近的在售楼盘仅有南边的华润桃源里项目，在建的临湖家园安置房也在该地块南边。距离该地块稍远一些的还有科学家园、山湖苑西区等，总的来说，地块周边新房较少，房源颇为稀缺。
从交通配套来看，蜀山区W1611号地块西边紧邻科学岛路，也是目前通往该宗地最主要的干道。地块南边的玉镜路目前正在修建中，晴阳路、蜀山湖都是规划中的道路，目前尚未成型。
地块距离城市主干道——长江西路约1.8公里，随着地铁2号线开通时间的临近，未来该项目也可以享受到地铁的福利，距离最近的地铁口为长江西路旁的大蜀山站。
整体来说，该地块的交通通达性较好，南边的长江西路可以直达市中心。在公共交通方面，903路公交车途径于此，此外，地块西南方向就是合肥公交二公司，3路、20路、24路、156路公交车都途经这里。
从整个区位来看，地块3公里范围内，教育配套有合肥蜀山小学、蜀山中学和合肥三十五中；医疗配套有安徽省立医院西区、合肥市第一人民医院西区；公园有蜀麓公园、四季花海、蜀山森林公园、蜀峰湾公园、植物园。
不过，从目前来看，地块周边缺乏知名大型商业，大铺头商圈已经较为老旧，无论是商业档次和形象都难言可观。虽然沿着长江西路可以直达三里庵、市中心等多个商圈，但是对于区域发展来说，这里的确非常需要一个知名商业体。
区域发展潜力分析
现场探地后发现，蜀山区W1611号地块的优劣势也十分明显。
【地块的优势】：地块位于董铺水库一级水源保护区，周边拥有一山多公园，景观优势非常凸出，加上出让地块密度较低，也让该宗地具备了打造高端住宅的土壤。
【地块的劣势】：地块周边多条道路尚未打通，目前仅有科学岛路直达该宗地；地块西南侧为安置房小区，整个居住档次有所拉低。
【地块的机遇】：目前地块周边在售新房较少，项目竞品不多，未来少一些入市压力；而且这一片目前已经有品牌房企进驻，楼市认可度也有了一定的积累。
【地块的挑战】：合肥调控新政已出，限购限贷下，抑制了一定的改善需求；而且地块周边有安置房小区，如何跳出其中，做出品质住宅值得考虑。
未来售价或2万/㎡起步
这一板块目前售价是多少呢？地块南边的华润桃源里无疑是最好的参考。据了解，华润桃源里目前洋房销售均价约2-2.2万元/平米，别墅最新备案均价2.1万元/平米。
可以预见的是，如果蜀山区W1611号地块打造洋房，那么售价基本也将在2万元/平米起步，别墅价格也不会低于洋房价格。
拍卖地价红线公布
据了解，蜀山区目前的单价纪录为2505万元/亩，住宅楼面价纪录为11083元/平米。根据合肥市土地“限价令”的要求，蜀山区W1611号地块的拍卖最高成交价为2013559440元。
按照这样的最高总价来计算的话，蜀山区W1611号地块的成交单价最高不能超过886.64万元/亩，住宅楼面价不能超过11083元/平米。
滨湖省府板块推266亩优质地
板块价值受广泛认可
2月24日下午，滨湖区将拍卖出让3宗地块，总出让面积达520.64亩。其中，省府板块推出1宗266.93亩的“巨无霸”地块，另外2宗则位于珠江路与贵阳路之间。
其中，滨湖区BH2016-20号地块位于滨湖区紫云路以南、天津路以西，占地面积266.93亩(A商业48.73，B居住105.93，C居住69.75，D居住42.52)，规划用途：商业居住，容积率：A≤2.5、B≤2.0、C、D均为≤2.2，参考地价520万元/亩，竞买保证金10亿元，增价幅度5万元。
地块现场实探
坐66路公交一路达到底站——省行政中心，沿着紫云路往东步行300米左右就到了滨湖区BH2016-20号地块现场。
从现场来看，地块东至天津路（待延长），西至上海路（待延长），南至长淮路（在建），北至紫云路（待延长）。地块整个呈矩形，内为净地不平整，住宅地块方正利于规划，但商业地块展示面不足。
地块周边现多为回迁房，义城老城镇旁边，无集中商业区，居住和商业氛围不足；老包河大道路段为唯一入口处，昭示性不强，进入难度大。
区域发展潜力分析
【地块的优势】：地块位于滨湖区政务核心板块，紧邻省政府，板块成熟度高；地块面积较大，具备打造中高端物业条件，有助于企业品牌溢价提升；紧邻合肥四中新校区（在建）。
【地块的劣势】：地块西侧绿化带环绕，其他三面路段尚未修好，昭示性与进入性差，项目展示受一定影响；地块周边为城中村，项目临近路段暂无商业和社区配套，居住氛围不强；商业配套不完善，氛围不够浓厚。地块所在区域首次市场化开发，市场认知度较低。
【地块的机遇】：规划5号线、7号线地铁交汇处，区域轨道交通规划前景看好，通达全城；至合肥国家级滨湖湿地保护区，渡江战役馆、万达文旅等通达性较好，有较高的区域认知度；紫云路的延伸将逐渐升级地块的交通条件。
【地块的挑战】：地块东侧紧邻滨湖润园、沁园，为回迁小区，环境混杂，对后期项目品质有一定影响；周边在售住宅项目较多，后期竞争压力较大；限购调控政策将抑制部分消费者购房需求。
【业内人士分析】：虽然目前地块周边配套较为缺失，但省府板块往东开发是必然趋势，而且后期省政府以西会有更多地块陆续上市，本地块紧邻省政府，临近地铁口，未来地块升值价值较大。
拍卖地价红线公布
根据合肥土地网发布的公告，滨湖区BH2016-20号地块的拍卖成交总价红线为7086991500元。也就意味着该宗地的单价不能超过2655万元/亩，住宅楼面价不能超过19912.4元/平米。
滨湖再推2宗连体地
楼市潜力股来了
滨湖区BH2016-24号地块位于滨湖区昌都路以东、珠江路以北，占地面积57.33114亩，规划居住，容积率≤2.0，参考地价600万元/亩，竞买保证金2亿元。
滨湖区BH2016-25号地块位于滨湖区云南路以西、珠江路以北，占地面积196.38(A居住117.79、B商业41.51、C居住37.08)亩，规划商业居住，容积率：A≤2.0、B≤2.8、C≤2.5，参考地价580万元/亩，竞买保证金6亿元。
地块现场实探
出了合肥地铁1号线底站九联圩站，沿着珠江路一路向西，步行2.5公里终于抵达滨湖BH2016-24、BH2016-25号地块（以下简称24、25号地）的现场。绝对堪称是滨湖区目前推出的最西地块了。
从现场来看，24、25号地是连体地块，位于珠江路以北，云南路以西，贵阳路以南，昌都路以东。目前，这两块之间还没有明显的分界线。
在地块现场，可以看到整个地块呈梯形，而且地块上有很多水，包括白鹭等也野生动物，环境很好，但未来改造难度也不小。
地块南边紧邻的珠江路也规划有公交，但至今还未通行。而且，这两块地周边除了合肥云谷、文一豪门金地之外，暂时无其他纯新盘，未来将会正荣、新城新项目竞争，短期内难以形成规模效应，未来仍然可以期待。
区域发展潜力分析
【地块的优势】：地块位于滨湖区金融后台基地板块，紧邻金融后台基地，有较多高收入人群；地块面积较大，具备打造中高端物业条件，有助于企业品牌溢价提升；紧邻滨湖国际学校（待建）。
【地块的劣势】：地块除了珠江路之外，其他三面路段尚未修好，昭示性与进入性差，项目展示受一定影响；地块周边为城中村和回迁房，项目临近路段暂无商业和社区配套，居住氛围不强；商业配套不完善，氛围不够浓厚；本案所在区域属于滨湖边缘化区域，市场认知度较低。
【地块的机遇】：规划5号线地铁贵阳路站，区域轨道交通规划前景看好，通达全城；金融后台基地西南板块有大片的空地，未来发展潜力大；珠江路的开通将逐渐升级地块的交通条件。
【地块的挑战】：地块东侧紧邻滨湖菊园、竹园，为回迁小区，对后期项目品质有一定影响；周边未来将售的住宅项目较多，后期竞争压力较大，且滨湖14、15号地块楼面价只有7000元/㎡+；限购调控政策将抑制部分消费者购房需求。
拍卖地价红线公布
根据合肥土地网发布的公告，滨湖区BH2016-24号地块的拍卖成交总价红线为1522141767元。也就意味着该宗地的单价不能超过2655万元/亩，住宅楼面价不能超过19912.4元/平米。
滨湖区BH2016-25号地块的拍卖成交总价红线为5213889000元。也就意味着该宗地的单价不能超过2655万元/亩，住宅楼面价不能超过19912.4元/平米。
庐阳推工业园板块“袖珍地”
紧邻阜阳北路
庐阳区N1614号地块位于庐阳区阜阳北路以西、连水路以北，占地面积33.83亩，规划居住，容积率≤2.5，参考地价600万元/亩，竞买保证金1.1亿元。
地块现场实探
庐阳区N1614号地块紧邻阜阳北路高架，位于阜阳北路和连水路交口，交通条件相当优越。距离该地块最近的新盘是位于阜阳北路高架沿线的宝宸时代花园，南邻在售盘融侨悦城。
庐阳N1614号地块为净地出让，目前地块被周边居民种植蔬菜，稍作调整即可进行施工。不过，从实地探地情况来看，该出让地块面积较小，紧邻着大片空地。
区域发展潜力分析
【地块的优势】：处于庐阳老城区，具有地段优势；项目周边生活氛围浓厚，人气旺盛；教育、商业、交通等生活配套齐全；临近地铁口，未来交通优势愈发明显。
【地块的劣势】：休闲景观资源较弱。距离最近的仅有菱湖公园这一处休闲场所。受城市主干道交通噪音的影响。紧邻阜阳北路高架，噪音干扰势必存在。
【地块的机遇】：市场存量少，去化周期短。庐阳区相对其他区属，库存一直较少，在售楼盘也不多，市场需求大，住宅产品去化周期短。周边项目规划为刚需或刚改产品，纯改善产品较少，但是改善型产品需求渐渐上涨。庐阳北区生活配套逐步完善，环境也在逐步改善。
【地块的挑战】：新政对市区购买力客户影响较大，庐阳北毗邻北城，双凤工业园板块潜在购房者没有购房资格。周边具备大量的刚需产品，会降低客户价格预期。庐阳区四里河市场较热，该区域需要直接面对四里河热点板块的竞争。
拍卖地价红线发布
根据合肥土地网发布的公告，庐阳区N1614号地块的拍卖成交总价红线为877888500元。也就意味着该宗地的单价不能超过2595万元/亩，住宅楼面价不能超过15569.92元/平米。
作为鸡年的首场大型土拍，“2.24”土拍也可以看成是今年合肥土市的一个风向标。据了解，南京、厦门最近均有土拍，尤其是南京，土市温度依然很高，多宗地块因达最高限价不得不摇号出让。同为楼市新“四小龙”的合肥，土市温度究竟如何？我们共同关注。
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